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土地一级开发主体的权责分配----摘自《土地一级开发实务指南》

点击数:1848 时间:2014-08-28

 

  土地一级开发主体,是在土地一级开发前期确定的全面负责土地一级开发事物的第一责任人。它不但要负责土地一级开发的具体实施,还应对土地开发完成后的后续工作给予辅助性帮助。其具体权责如下:

  1、土地一级开发资金筹措

  (1)按照北京、上海等地的实施经验,重大项目用地或纯公益性项目用地,主要由政府土地管理部门或其派出机构土地储备中心担任开发主体的,由土地储备机构负责筹措开发资金。其筹资方式主要有:①政府投资;②土地储备机构直接与金融机构签订借款协议。

  (2)通过招标方式选择开发企业担任开发主体的,由开发企业负责筹措资金,其筹资的主要方式有:①开发企业直接融资,土地储备机构担任担保;②土地开发主体完全融资及承担责任;③开发企业专门成立项目公司,负责一级开发,由项目公司进行融资,开发企业担任担保。另外,还应该注意的是:开发企业的中标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润;其中,利润率不应高于预计成本的8%。

  2、土地一级开发手续办理

  确定开发主体后,土地一级开发主体应向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,也应按照有关规定办理相应手续。

  3、土地一级开发土地征用

  (1)如在开发过程中涉及征收集体土地或农用地转用的,土地一级开发主体应依法办理相关手续。

  (2)如在开发过程中涉及行政企事业等单位使用的国有土地的,土地一级开发主体应与原用地单位签订补偿协议。

  4、土地一级开发房屋拆迁

  如在开发过程中涉及房屋拆迁的,由土地一级开发主体负责办理有关拆迁手续,并组织实施拆迁。

  5、土地一级开发基础设施建设

  (1)土地一级开发过程中需进行市政基础设施建设的,由土地一级开发主体负责办理相关手续,并组织实施建设。

  (2)土地一级开发主体在组织实施拆迁和市政基础设施建设过程中,应按照有关规定通过招标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。

  6、土地一级开发验收评估

  土地一级开发完成后,由土地一级开发单位向政府土地管理部门提出验收申请,由政府土地主管部门组织相关部门对土地一级开发工作进行验收。

  7、土地一级开发成本核算

  (1)土地一级开发完成后依法以出让方式供应的土地,由政府与受让人签订土地出让合同,同时由土地一级开发主体与受让人签订土地一级开发补偿合同,收回土地储备开发成本。

  (2)土地一级开发完成后依法以划拨方式供应的土地,土地一级开发成本由土地使用权人承担。

  (3)土地一级开发成本包括:

  ① 征地、拆迁补偿费及有关税费;

  ② 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用;

  ③ 市政基础设施建设有关费用;

  ④ 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;

  ⑤ 贷款利息;

  ⑥ 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用,不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。